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老舊居住建筑改造的難點與措施

文檔作者：張先明，朱佳華，李文亮文檔來源： 1．杭州明磊建筑工程技術(shù)有限公司 2．浙江當(dāng)代發(fā)展建筑設(shè)計院有限公司，		點擊數(shù)：	更新時間： 2021年12月16日
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浙江建筑，第33卷，第4期，2016年4月
Zhejiang Construction，Vo1．33，No．4，Apr．201 6
老舊居住建筑改造的難點與措施
Dificulties and Methods of the RefOrm for the Old Residential Buildings
張先明 ，朱佳華 ，李文亮。
ZHANG Xianming ，ZHU Jiahua ，LI Wenliang‘
(1．杭州明磊建筑工程技術(shù)有限公司，浙江杭州310004；2．浙江當(dāng)代發(fā)展建筑設(shè)計院有限公司，浙江杭州310005)
摘要：簡要介紹了老舊建筑的歷史成因及改造措施，談了一些具體的方法和步驟：組織措施、技術(shù)措施及具體內(nèi)容?？晒┩?
行實施老舊居住樓房改造時參考。
關(guān)鍵詞：老舊建筑；措施；組織管理；技術(shù)管理
中圖分類號：TU398 文獻標(biāo)志碼：B 文章編號：1008—3707(2016)04—0048—04
近年來，浙江地區(qū)發(fā)生多次舊居住建筑整體倒
塌事故。最為嚴(yán)重的有3起，即1997年的“7．12”事
件，2012年的“12．16”事件，2014年4月4日奉化倒
樓事故。這些倒樓事故的發(fā)生，有內(nèi)在原因，也有外
部原因，但總體來說是組織因素多，即人為因素多。
所以要搞好老舊房改造，關(guān)鍵是要組織有力，措施得
當(dāng)。本文就老舊居住建筑改造的難點與措施提出建
議，以供同行實施時參考。
1 老舊居住建筑改造組織管理的難點
1．1 我國解放后住房制度改革回顧
1949-1979年，我國實行的是福利分配住房制
度，住房產(chǎn)權(quán)屬于國家和企業(yè)。
1980—1988年，我國對住房福利分配制度進行
改革，逐步推行租售結(jié)合，以租促售的制度。
1988年下半年開始，根據(jù)當(dāng)時的條件和形式，
全國有不少城市以極低的售價出售公有住房，其實
則是以低價福利取代租售并舉的住房改革模式。
1991年6月，國務(wù)院發(fā)文要求將現(xiàn)有公有住房
租金有計劃、有步驟地提高到成本租金，在規(guī)定住宅
面積內(nèi)，職工購買公有住房實行標(biāo)準(zhǔn)價。同年11
月，國務(wù)院發(fā)文確定總的房改目標(biāo)是：以公房的實物
福利分配逐步轉(zhuǎn)變?yōu)樽》孔鳛樯唐愤M行租、售，使住
房的投入、產(chǎn)出進入良性循環(huán)。
1998年7月，國務(wù)院發(fā)文宣布從本年度下半年
開始全面停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，
提出以經(jīng)濟適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。
1．2 產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移造成的管理缺失
從住房改革的幾個關(guān)鍵階段可以看出，到1998
年下半年為止，停止了實物分配住房，以前分配得到
的職工住房基本上轉(zhuǎn)變了產(chǎn)權(quán)歸屬，通過房改產(chǎn)權(quán)
歸入個人名下；這些房改房，原來有統(tǒng)一的產(chǎn)權(quán)單
位，如政府的房管部門以及企事業(yè)本身，經(jīng)過房改，
產(chǎn)權(quán)人分散，缺乏統(tǒng)一的使用管理單位；房改房進入
二級住房交易市場后，管理顯得更加困難，從而造成
產(chǎn)權(quán)管理的缺失和混亂。
1．3 舊居住建筑物業(yè)管理的缺失和缺陷
物業(yè)管理起源于l9世紀(jì)6O年代的英國，在20
世紀(jì)60年代由香港從英國引進，于1981年3月10
日深圳市成立第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司；
1993年深圳市人大頒布了全國第一部物業(yè)管理地
方性法規(guī)，并于1994年頒布了《城市新建住房管理
辦法》，當(dāng)時的建設(shè)部分別在1995年、1997年、1999
年召開了三次物業(yè)管理工作會議，中國物業(yè)管理協(xié)
會于2000年最終成立，標(biāo)志著我國物業(yè)管理進入了
法制化軌道。
收稿日期：2015一l2—28
作者簡介：張先明(1966一)，男，浙江杭州人，高級工程師，從事結(jié)構(gòu)設(shè)計和工程管理工作。
第4期 張先明等：老舊居住建筑改造的難點與措施 49
從物業(yè)管理的發(fā)展可以發(fā)現(xiàn)，1995年前我國居
住建筑物業(yè)管理是基本缺失的，這種缺失造成對居
住建筑管理的完全失控，每個產(chǎn)權(quán)者可以根據(jù)自己
的個人意愿隨意改變房屋結(jié)構(gòu)，由此造成了很多建
筑安全隱患。
1．4 住宅裝修的執(zhí)法依據(jù)
2002年5月1日，原建設(shè)部發(fā)布了《住宅室內(nèi)
裝飾裝修管理辦法》(建筑部令第110號)，其中規(guī)
范了對住宅裝修中的種種禁止，從法規(guī)層面規(guī)定了
住宅裝修的權(quán)利、義務(wù)和法律責(zé)任，從而使住宅裝修
有了執(zhí)法的依據(jù)。
綜上所述，住宅產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移、物業(yè)管理的缺失、
法規(guī)的滯后，給住宅使用安全管理帶來了嚴(yán)重的困
擾；在建設(shè)部第110號發(fā)布之前存在的住宅缺陷大
部分已無法查清。這些政策及管理上的難點，所造
成的后果在今后相當(dāng)長的時期內(nèi)給我們的老舊住宅
使用、管理提出了新的挑戰(zhàn)。
2 老舊居住建筑的改造措施
2．1 組織管理的措施
2．1．1 組織管理措施的基本體系
老舊建筑的組織管理工作，是一個長期艱巨而
復(fù)雜細(xì)致的工作；老舊建筑安全管理的缺失有幾十
年之久，而且這些建筑的數(shù)量龐大，要改造首先要摸
清情況，理順組織管理體系。這個工作必須由行業(yè)
主管部門帶頭，成立專門的管理機構(gòu)，也需要各個社
會專業(yè)機構(gòu)的積極支持。在組織分工上，設(shè)市區(qū)級
建設(shè)行政管理部門作為基層管理部門，制定切實可
行的組織網(wǎng)絡(luò)，分街道、分社區(qū)建立各級基層組織。
見圖1。專業(yè)機構(gòu)由建設(shè)行政主管部門集中招標(biāo)確
定專業(yè)機構(gòu)庫。收費標(biāo)準(zhǔn)采用調(diào)查詢價與定額相結(jié)
合制訂本地區(qū)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)；篩選確定統(tǒng)一的咨詢專家
庫。由行業(yè)主管部門牽頭，組織專業(yè)機構(gòu)、咨詢專家
編制技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。有了組織、專業(yè)機構(gòu)、專家?guī)?、收費
標(biāo)準(zhǔn)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，老舊房屋的調(diào)查、檢測、鑒定、論證
和實施就有了完整的體系。
2．1．2 組織管理措施的結(jié)構(gòu)模式
前面談到要建立各級組織來保證老舊建筑改造
的實施，關(guān)鍵是基本體系明確，組織措施得力，組織
結(jié)構(gòu)清晰。下面是本文擬定的一個老舊建筑改造組
織結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)圖(圖2)。
圖1 組織管理基本體系
圖2 老舊建筑改造組織結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)圖
2．2 技術(shù)管理措施
2．2．1 技術(shù)管理措施的基本步驟
技術(shù)管理基本步驟根據(jù)老舊建筑改造的工作內(nèi)
容編排。
1)制訂技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)于房屋改造相關(guān)的法規(guī)
標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)有國標(biāo)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)很多，根據(jù)房屋
改造本身的特點，標(biāo)準(zhǔn)選用要作出基本規(guī)定，可以參
考住建部編制的強制性標(biāo)準(zhǔn)匯編的格式，包括后期
的使用指南。
2)組織調(diào)查摸底。根據(jù)組織結(jié)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)圖，從基
層開始，由政府管理機構(gòu)、專業(yè)機構(gòu)組成聯(lián)合調(diào)查
組，對本管理轄區(qū)內(nèi)的舊建筑按使用時間先后、長短
逐個進行調(diào)查、排序，查明其基本情況。基本情況一
覽表可在技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定統(tǒng)一格式。
3)組織動員。組織動員工作必不可少。舊建
筑改造涉及千家萬戶的切身利益，量大面廣，關(guān)系到
國計民生及社會安定團結(jié)與經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展的
長遠目標(biāo)。這項工作最為重要也最為必要，同時也
是最艱難的一項工作，要發(fā)揮我們黨和政府政治思
想工作的方法優(yōu)勢和組織優(yōu)勢，深人細(xì)致地把這項
工作做好。
4)制訂落實具體工作計劃。在對實體建筑進
行具體工作前，要制訂詳細(xì)的工作計劃，計劃由大到
萋
50 浙江建筑 2016年第33卷
小，由粗到細(xì)進行。具體來說有資金落實網(wǎng)絡(luò)計劃、
調(diào)查評估的網(wǎng)絡(luò)計劃、評定的網(wǎng)絡(luò)計劃、鑒定的網(wǎng)絡(luò)
計劃、制訂處理方案的網(wǎng)絡(luò)計劃、評定方案的網(wǎng)絡(luò)計
劃、施工圖設(shè)計的網(wǎng)絡(luò)計劃、招投標(biāo)網(wǎng)絡(luò)計劃、改造
實施的網(wǎng)絡(luò)計劃(不是施工網(wǎng)絡(luò)計劃)、監(jiān)督驗收的
網(wǎng)絡(luò)計劃、交付使用的網(wǎng)絡(luò)計劃，使用指南落實的網(wǎng)
絡(luò)計劃、總結(jié)評價的網(wǎng)絡(luò)計劃。
5)計劃實施。按照計劃要求逐步進行落實。
2．2．2 技術(shù)管理措施具體內(nèi)容
2．2．2．1 制訂技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)
1)制訂標(biāo)準(zhǔn)的原則：
① 參考國標(biāo)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、地方標(biāo)準(zhǔn)；
② 具有房屋改造本身的特點；
③ 具有房屋全壽命周期的特色，特別是包括后
期房屋使用指南。
2)制訂標(biāo)準(zhǔn)的方法步驟：
① 向省標(biāo)準(zhǔn)管理部門申請標(biāo)準(zhǔn)；
② 參考住建部組織編制強制性標(biāo)準(zhǔn)匯編的方法
進行；
③對標(biāo)準(zhǔn)組織專家進行評審；
④ 調(diào)整修改后報省標(biāo)準(zhǔn)管理部門審批、頒發(fā)。
2．2．2．2 組織調(diào)查摸底
1)建立編碼，其中包含時間、區(qū)域、樓號等編
碼，編碼是否合理是后期一系列工作能否有序進行
的首要保證；
2)按編碼次序進行調(diào)查；
3)按調(diào)查結(jié)果進行分類。
2．2．2．3 組織動員
1)組織動員由社區(qū)作為第一層組織，逐層向上
級組織匯總；
2)組織動員擬采用每戶填表的形式進行，對少
數(shù)思想上有顧慮的住戶進行個別動員；
3)匯總調(diào)查結(jié)果進行公示；
4)對公示內(nèi)容有意見的住戶再進行個別動員。
2．2．2．4 制訂計劃
此項工作內(nèi)容多，工作量大，需要管理機構(gòu)、專
業(yè)機構(gòu)的相應(yīng)配合。
舉一個“施工圖設(shè)計的網(wǎng)絡(luò)計劃”的例子來說
明，見圖3。
口匿固] 二婦
圖3 施工圖設(shè)計的網(wǎng)絡(luò)計劃
3．2．2．5 計劃實施
舉一個“老舊建筑使用指南”的例子來說明計
劃的落實。
1)房屋概況房屋示范內(nèi)容見表1。
表1 房屋示范內(nèi)容
小區(qū)名稱 XXX
XXX
XXX
XXX
XXX
XXX
XXX
XXX
XXX
XXX
XXX
XXX
小區(qū)地址
所屬街道、社區(qū)
建造時間
原產(chǎn)權(quán)單位
施工單位(原施工單位、現(xiàn)施工單位)
建筑面積
戶數(shù)、層數(shù)、單元數(shù)
承重結(jié)構(gòu)形式
樓層板、屋面板形式
樓梯結(jié)構(gòu)形式
陽臺結(jié)構(gòu)形式
2)房屋簡圖房屋平面圖見圖4，剖面圖見圖5。
圖4 房屋平面圖
第4期 張先明等：老舊居住建筑改造的難點與措施 5l
。廠 一 12 400
—
。廣 10 600
__卜
。廣 一 7 800
—
。廣 5 000
．_卜
。廣 2 200
¨
±0 000
0
【l 50o 4 800 4 800
9( O0
圖5 房屋剖面圖
3)使用要點：
①使用要點中的承包結(jié)構(gòu)見表2，附屬設(shè)施見
表3。
②底層住戶：
a．禁止開門洞、開店面；
b．禁止圍花園：
c．禁止開挖地坪土壤。
③ 外掛物：
a．陽臺外緣外挑晾衣架≤600 mm，外挑物采用
小區(qū)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)；
b．外掛空調(diào)：位置、架子形式采用小區(qū)統(tǒng)一
標(biāo)準(zhǔn)。
④ 上人屋面：
a．禁止住戶上屋面：
b．檢修人員上屋面：檢修人員上屋面遵守安全
操作規(guī)則。
⑤應(yīng)急預(yù)案：
a．常用聯(lián)系電話：社區(qū)、建設(shè)房管局、消防、維
修、舉報；
b．救生要點。
表2 承重結(jié)構(gòu)
3 結(jié)語
通過以上對老舊房屋的簡述和技術(shù)措施的介 的改造與維護具有一定的參考意義。

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